Huur of verhuur je een bedrijfsruimte? In de meeste gevallen beschermt de wet de huurder dan in meer of mindere mate tegen opzegging van de huurovereenkomst of snelle ontruiming. De huurder van winkelruimte en horeca (7:290-ruimte) is daarbij iets beter beschermd dan de huurder van kantoorpanden en bedrijfshallen (7:230a-ruimte). Voor beide gevallen geldt wel als voorwaarde dat de huurder een gebouw moet huren. Ook wel genoemd: een ‘gebouwde onroerende zaak’.
Wat telt als gebouwde onroerende zaak? Op 10 april 2026 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2026:552) antwoord gegeven op de vraag of een onbemand tankstation kwalificeert als zo’n gebouwde onroerende zaak. De uitkomst: volgens de Hoge Raad is een onbemand tankstation geen gebouwde onroerende zaak. De huurder van dit onbemande tankstation heeft dus geen huurbescherming in de zin van artikel 7:230a BW of 7:290 BW. Dat maakt veel uit, vooral als jouw huur wordt opgezegd of als je als verhuurder juist de huur wilt opzeggen.
Wat betekent dit voor jou? In deze blog leggen we uit wat de Hoge Raad heeft beslist, wat dat betekent voor huurders én verhuurders, en hoe je voorkomt dat je voor verrassingen komt te staan.
Wat was er aan de hand?
De huurder van het onbemande tankstation huurde een perceel en exploiteerde daarop al sinds 2010 een onbemand tankstation. Op het perceel stonden brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer, een luifel en een door de huurder zelf geplaatste betaalpaal. De oude shop bij het tankstation werd verhuurd aan een derde partij en hoorde dus net als de betaalpaal niet bij het gehuurde.
Toen de verhuurder de huurovereenkomst opzegde en vroeg om het perceel leeg op te leveren, was de huurder het daar niet mee eens. De huurder vond dat hij recht had op huurbescherming. Volgens de verhuurder was geen sprake van een gebouwde onroerende zaak en dus had de huurder ook geen recht op huurbescherming.
Wat zegt de Hoge Raad?
Er was lang onduidelijkheid over hoe het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ moest worden uitgelegd. Eerder heeft de Hoge Raad al duidelijk gemaakt dat iets in elk geval een gebouwde onroerende zaak is als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is (de Landingsbaan-beschikking). Voor de definitie van ‘gebouw’ wordt aangesloten bij de Woningwet: een gebouw is een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
Volgens de Hoge Raad geldt deze maatstaf nu dus hetzelfde voor zowel artikel 7:230a-ruimte als artikel 7:290-ruimte. De maatstaf is echter niet in beton gegoten. Onder omstandigheden kan ook een zaak die niet helemaal aan deze omschrijving voldoet toch als gebouwde onroerende zaak worden aangemerkt, maar een enkele verharding of bewerking van de grond is in de regel niet voldoende. Bepalend is ook de inhoud van de huurovereenkomst, de inrichting van het gehuurde en de bedoeling van partijen.
In de zaak van het onbemande tankstation oordeelt de Hoge Raad dat het onbemande tankstation geen gebouwde onroerende zaak is en dus de huurbescherming van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW in dat geval niet van toepassing is. Dat er een luifel met een stevige fundering stond, dat de aanleg veel geld had gekost en dat de WOZ-waarde hoog was, maakte geen verschil. Een luifel zonder wanden wordt in het normale spraakgebruik niet als gebouw gezien.
Wat betekent het in de praktijk?
Het arrest van de Hoge Raad maakt duidelijk hoe het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ moet worden uitgelegd.
Als huurder verkeer je mogelijk ten onrechte in de veronderstelling huurbescherming te genieten. Andersom geldt voor verhuurders dat het arrest je meer ruimte geeft dan je wellicht dacht. De precieze kwalificatie van de huurovereenkomst hangt echter af van wat er precies wordt gehuurd, hoe het gehuurde is ingericht en wat partijen hebben afgesproken. Het is daarom aan te raden je huurovereenkomst te laten beoordelen, in het bijzonder wat betreft de kwalificatie van het gehuurde. Onzekerheid over de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak kan aanleiding zijn om met de verhuurder of huurder in overleg te treden over de voorwaarden van de huurovereenkomst.
Met het aangaan van nieuwe huurrelaties zijn bovendien vaak grote investeringen gemoeid. De bedrijfsvoering van jouw onderneming kan daarbij sterk afhankelijk zijn van de huurbescherming die artikel 7:290 BW (of artikel 7:230a BW) biedt. Het is daarom belangrijk om aan de voorkant duidelijkheid te scheppen door goede afspraken te maken in de huurovereenkomst. Partijen kunnen bijvoorbeeld afspreken dat huurbescherming toch van toepassing is. De huurder van het onbemande tankstation stelde dat dit de bedoeling was, maar kon dat niet onderbouwen. Eén zin in de huurovereenkomst had het verschil kunnen maken.
Heb je vragen over de gevolgen van dit arrest voor een bestaande huurovereenkomst of wil je advies bij het opstellen van een nieuwe huurovereenkomst? Neem gerust contact met ons op. We denken graag met je mee.
