De Gemeente Soest verhuurde al sinds augustus 2020 een bedrijfsruimte aan een echtpaar, dat daarin een brasserie exploiteerde. Het echtpaar wilde de brasserie verkopen om zo in hun oude dag te voorzien, en had aan de Gemeente een uitkoopvoorstel gedaan. De Gemeente vond het voorstel te hoog, dus zocht het echtpaar een partij die hun brasserie wilde overnemen. Deze vonden zij in een ander horecabedrijf, maar de Gemeente weigerde in te stemmen met de overname van het huurcontract, omdat er volgens haar een selectieprocedure moest worden gehouden op grond van het Didam I-arrest. Het echtpaar opperde de mogelijkheid van indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW, maar de Gemeente weigerde dit verzoek.
Huurder en verhuurder kwamen er samen niet uit, en de brasserie stapte naar de rechter. Op 17 september deed de kantonrechter uitspraak in de zaak.
Het Didam I-arrest
In het Didam I-arrest, waar de Gemeente zich op beriep, heeft de Hoge Raad onder meer bepaald dat overheidslichamen zich bij het uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten aan een aantal beginselen moet houden. Eén van deze beginselen is het gelijkheidsbeginsel, wat inhoudt dat gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld. De Gemeente stelde dat dit in deze zaak aan de orde was, en dat zij op grond van het gelijkheidsbeginsel een selectieprocedure moest houden zodat potentiële gegadigden konden meedingen naar de positie van huurder van de bedrijfsruimte. De Gemeente weigerde daarom mee te werken aan de overname van het huurcontract door het horecabedrijf dat het bedrijf van het echtpaar zou overnemen.
Indeplaatsstelling
Artikel 7:307 BW voorziet in ‘indeplaatsstelling’. Dit houdt kort samengevat in dat wanneer een bedrijf wordt overgenomen, de partij die het bedrijf overneemt in de plaats wordt gesteld van de oude bedrijfseigenaar in het huurcontract van het bedrijfspand. Hiermee wordt de nieuwe eigenaar dus huurder in hetzelfde huurcontract als waarin de oude eigenaar huurder was. Deze indeplaatsstelling vorderde het echtpaar in deze zaak bij de rechter. Indien de rechtbank een dergelijke vordering toewijst, dan is de toestemming van de verhuurder, in dit geval de Gemeente, niet nodig. De toestemming van de verhuurder wordt zo als het ware vervangen door de toestemming van de rechter, die de huurder machtigt tot indeplaatsstelling.
Het oordeel van de rechter
De Gemeente stelde dat indeplaatsstelling niet mogelijk was, omdat dit in strijd zou zijn met het gelijkheidsbeginsel. De rechter was het hier niet mee eens. Omdat er geen sprake is van het eindigen van een oud en het vervolgens starten van een nieuw huurcontract bij indeplaatsstelling, maar van het doorlopen van het huurcontract met een nieuwe huurder, en daarnaast de medewerking van de gemeente niet noodzakelijk is bij een vordering op grond van artikel 7:307 BW, oordeelde de rechter dat de regels van het Didam I-arrest niet van toepassing zijn op indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 BW. De Gemeente voerde daarop nog aan dat de toepasselijkheid van artikel 7:307 BW in het huurcontract was uitgesloten. Dit mocht echter niet baten, omdat niet in het nadeel van een huurder van dit artikel mag worden afgeweken. De door het echtpaar gevorderde indeplaatsstelling in het huurcontract werd daarom door de rechter toegewezen.
Betekenis voor de praktijk
Uit deze uitspraak leren we weer een stukje meer over de reikwijdte van het Didam-arrest en de invloed daarvan op huurcontracten. Het Didam I-arrest is niet van toepassing bij indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW. De medewerking van de Gemeente is namelijk niet vereist bij een vordering op grond van dit artikel. Het contract wordt namelijk niet tussentijds beëindigd, maar gewoon voortgezet. Andere signalering is dat in een huurcontract niet zomaar ten nadele van een huurder van de wet mag worden afgeweken. Een met de wet strijdige afspraak dat het contract niet mocht worden overgedragen, werd ongeldig verklaard.
Meer weten?
Bij Wille Donker advocaten zijn onze huurrechtspecialisten bij uitstek thuis in dit soort vraagstukken. Zij werken voor overheden, professionele vastgoedbeleggers, ondernemers, toegelaten instellingen (zoals woningbouwcorporaties) en zorgvastgoed. Het team ziet dat deze partijen vaak bezig zijn met personeel, klanten, innovatie en nog veel meer, waardoor zij zich meestal niet bewust zijn van de juridische consequenties van hun handelen. Terwijl dat grote gevolgen kan hebben. Door precies te weten wat er bij jou speelt, helpen we jouw belangen beter te dienen en helpen we zelfs geschillen te voorkomen. Daarom nodigen we je uit om vragen te stellen of te sparren over een specifieke situatie. Wil je weten wat indeplaatsstelling voor jouw zaak kan betekenen, of heb je een andere huurzorg? Neem contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere specialisten. Samen zoeken we naar een praktische oplossing.
