Verplicht contract conform GIW?

Gemeenten die grond verkopen aan projectontwikkelaars ten behoeve van woningbouw, nemen in het koopcontract vaak allerlei voorwaarden op. Bijvoorbeeld over de te hanteren vrijopnaam-prijzen, de kwaliteit van de woningen en de verplichting het bouwplan binnen een bepaalde periode te verwezenlijken. Ook wordt de ontwikkelaar nogal eens verplicht aan een bepaalde EPC-norm te voldoen, of met de toekomstige kopers van de woningen een overeenkomst te sluiten volgens een bepaald model te sluiten, zoals de modelovereenkomst van het (inmiddels voormalige) Garantie Instituut Woningbouw (GIW).

De GIW-overeenkomst voorziet onder meer in een relatief lange garantietermijn van zes jaar op onderdelen van de woning en bevat gedetailleerde eisen waaraan verwarmings- en warmwaterinstallaties moeten voldoen. De overeenkomst ziet daarmee op de bruikbaarheid van woningen.

De eisen waaraan woningen moeten voldoen, zijn echter al vastgelegd in het Bouwbesluit. Om te voorkomen dat gemeenten meer eisen gaan stellen aan woningen dan de eisen die het Bouwbesluit stelt, bevat de Woningwet een bepaling (artikel 122 Woningwet) die het gemeenten verbiedt om dergelijke zwaardere eisen op te nemen in een contract met een ontwikkelaar of aannemer.

Onlangs ging het op dit punt mis voor de gemeente Breda. Die stelde in het gronduitgiftecontract de eis dat de projectontwikkelaar, die woningen zou realiseren, met de kopers van de woningen zou contracteren op basis van de GIW-modelovereenkomst. De ontwikkelaar liet dat na en de gemeente stapte naar de rechter. De zaak kwam uiteindelijk bij de Hoge Raad en die stelde de gemeente in het ongelijk. De GIW-overeenkomst bevat immers eisen die de bruikbaarheid van woningen betreffen. De Woningwet verbiedt het echter aan gemeenten om daarover afspraken te maken. Daarom mocht de gemeente de ontwikkelaar niet in de gronduitgifteovereenkomst verplichten om met potentiële kopers te contracteren op basis van de GIW-modelovereenkomst. De overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar was op dit punt dan ook nietig.

Voor meer informatie over projectontwikkeling, gronduitgifte en contracteren met de overheid, kunt u contact opnemen met mr. Rudolf van Binsbergen, contactpersoon van de praktijkgroepen Vastgoed en Overheid.

Bron: Hoge Raad 17 juni 2010, LJN: BQ1677.