Slapende VvE's ruw wakker gekust

Elke stad heeft ermee te maken: wijken met veel vervallen panden. Krachtwijken of niet: deze wijken zijn vaak niet aantrekkelijk om in te wonen. Achterstallig onderhoud van gebouwen maakt het er niet beter op. Het in verval raken van gebouwen betekent niet alleen achteruitgang van de woonomgeving, maar het kan ook leiden tot onveilige situaties. Daarnaast kan een slecht onderhouden gebouw ervoor zorgen dat omliggende woningen in waarde dalen.

Het ontstaan van achterstallig onderhoud kan vele oorzaken hebben. Bij appartementengebouwen speelt vaak een rol dat de vereniging van eigenaars ('VvE') niet actief is. De VvE is verantwoordelijk voor het gezamenlijk onderhoud, maar als zij daarin tekortschiet of laks is, gaan de appartementen hard achteruit. Bij een 'slapende' VvE is de kans op achterstallig onderhoud dus groot.

Op grond van de Woningwet kan een gemeente ingrijpen als een gebouw ernstig is vervallen. Zij kan de VvE aanschrijven om achterstallig onderhoud te herstellen. Voorkomen is echter beter dan genezen. De regering heeft daarom een constructie bedacht waarbij gemeenten 'slapende' VvE's kunnen activeren. Daartoe is de wet onlangs aangepast. Sinds de wetswijziging is de gemeente bevoegd de kantonrechter een machtiging vragen op grond waarvan zij een vergadering van eigenaren bijeen mag roepen, een agenda te bepalen en deze vergadering mag voorzitten. Die machtiging wordt door de kantonrechter gegeven wanneer een ernstige dreiging bestaat dat een appartementengebouw door achterstallig onderhoud niet meer aan de eisen van de Woningwet zal voldoen. Met de machtiging in de hand kan de gemeente een vergadering van eigenaars bijeenroepen, daarin het woord voeren en voorstellen doen voor het onderhoud van het gebouw.

Ook kan de gemeente een machtiging vragen aan de kantonrechter voor het uitvoeren van onderhouds- of herstelwerkzaamheden aan het appartementengebouw of voor het aanpassen van het splitsingsreglement. De medewerking van degenen die weigeren toestemming te geven, wordt dan vervangen door de machtiging van de rechter. Voorwaarde is wel dat ten minste de helft van de appartementseigenaars met de gewenste maatregelen instemt. Zo wordt voorkomen dat de gemeente een VvE kan 'overnemen'.

Met deze nieuwe mogelijkheden kan de gemeente de VvE activeren en een eventuele impasse in de besluitvorming doorbreken. Vooral bij 'slapende' VvE’s biedt dit voor de gemeente uitkomst. De gemeente kan op deze manier vroegtijdig een mogelijke verloedering van de directe leefomgeving van de bewoners en hun buurtgenoten tegengaan.

Het zal duidelijk zijn dat lang niet alle VvE's op deze overheidsinmenging zitten te wachten. Een interessante vraag in dit verband is of de nieuwe bevoegdheid voor gemeenten om zich in de VvE te mengen, niet strijdt met het in de Grondwet en diverse mensenrechtenverdragen verankerde recht op vrijheid van vereniging. Het valt te voorzien dat wanneer gemeenten in de toekomst van de hen toegekende rechten gebruik gaan maken, door VvE's een beroep op dit beschermde grondrecht zal worden gedaan. De toekomst zal leren of de wetgever zijn huiswerk goed heeft gedaan.

Voor meer informatie over appartementsrecht en VvE's kunt u contact opnemen met mr. Rudolf van Binsbergen, contactpersoon van de praktijkgroepen Vastgoed en Overheid.

Deze bijdrage is geschreven door mr. Bart Sturm.