Planschade of planvoordeel? (II)

Planschade is een vergoeding die bijvoorbeeld omwonenden van een bouwperceel kunnen claimen wanneer voor realisering van een bouwproject een bestemmingsplanwijziging nodig is. Door die wijziging kunnen omliggende percelen in waarde dalen. Deze waardedaling heet ‘planschade’, schade door een verandering van het planologisch regime.

De vraag of planschade moet worden uitgekeerd en zo ja, hoe hoog de vergoeding is, wordt door onafhankelijke deskundigen vastgesteld. In het verleden is wel getracht om, wanneer sprake blijkt te zijn van planschade, de uit te keren schadevergoeding te verminderen door erop te wijzen dat het schadeveroorzakende bouwplan op hoogwaardige wijze zal worden gerealiseerd. Hierdoor wordt, zo is dan de stelling, het nadeel deels of zelfs geheel opgeheven. Zoals wij eerder berichtten, is de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State niet bereid dergelijke voordelen in beschouwing te nemen. Het bestemmingsplan is bepalend voor de bouwmogelijkheden. Een bestemmingsplan zal in de regel geen bepalingen bevatten die een bepaald ruimtelijk of architectonisch kwaliteitsniveau voorschrijven. Het enkele voornemen van een ontwikkelaar om hoogwaardige bebouwing te realiseren, is dan niet relevant bij het begroten van de planschade.

Soms toch verrekening van voordeel

Recent heeft de Raad van State deze rechtspraak gespecificeerd. In een zaak waarover de Afdeling had te oordelen, was sprake van planschade door een bestemmingsplanwijziging dat wél bindende aanwijzingen bevatte ten aanzien van de kwaliteit van de te realiseren bebouwing. Het bestemmingsplan voorzag onder meer in ruime kavels van 1.000 tot 2.000 m². Daarnaast kende het plan waarborgen voor een goede landschappelijke inpassing en hoge architectonische kwaliteit.

Het verschil met de uitspraak waarover wij u vorig jaar informeerden, is dat het in deze zaak gaat om een bestemmingsplan dat zélf eisen stelt inzake hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit. De realisering daarvan was dus niet afhankelijk van voornemens en plannen van de ontwikkelaar, die immers elk moment kunnen wijzigen. Indien dat leidt tot vermindering of zelfs opheffing van het planologisch nadeel, mag daarmee dus rekening worden gehouden.

Voor meer informatie over vastgoedontwikkeling en planschade kunt u contact opnemen met mr. Rudolf van Binsbergen, contactpersoon van de praktijkgroepen Vastgoed en Overheid.

Bron: Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 13 oktober 2010, LJN: BO0249.