Kraken: voorkomen of genezen?

Een leegstaand pand. Voor de één een interessant beleggingsobject, voor de ander hét bewijs dat de woningschaarste in Nederland kunstmatig in stand wordt gehouden. Het kraken van panden is ooit begonnen als poging om speculatie met leegstaande panden te doorbreken. Wie het nieuws rond krakersbolwerken en de ontruiming daarvan volgt, kan zich afvragen in hoeverre dit ideaal nog leidend is.

Hoe dan ook - in Nederland wordt nog steeds gekraakt en de praktijk wijst uit dat een eenmaal gekraakt pand niet zo gemakkelijk kan worden ontruimd. In de regel moet de rechter eraan te pas komen en in een ongunstig geval zal de politie of zelfs de ME moeten worden ingeschakeld om de ontruiming uit te voeren. Het is dan ook van belang leegstand te voorkomen. Het meest voor de hand liggende middel is verhuur. Probleem is echter de wettelijke huurbescherming. Een huurder die zich op huurbescherming beroept, kan de plannen van een eigenaar stevig doorkruisen. Welke alternatieven heeft de eigenaar?

Bruikleenovereenkomst

Een eerste mogelijkheid om leegstand te vermijden en daarmee het kraakrisico te verkleinen is de bruikleenovereenkomst. De eigenaar geeft het pand om niet in gebruik onder voorwaarde dat de ander het pand na verloop van een bepaalde tijd weer aan de eigenaar ‘teruggeeft’. Omdat voor het gebruik niet wordt betaald, is van huur geen sprake dus evenmin van huurbescherming. Nadeel van deze oplossing is dat er geen vergoeding als tegenprestatie mag worden gevraagd. Het in gebruik geven moet ‘om niet’ gebeuren. Het is hoogstens toegestaan een kostenvergoeding te vragen voor bijvoorbeeld het gebruik van gas, water en elektra. Bijgevolg brengt het pand niets op zolang de bruikleenovereenkomst voortduurt.

Verhuur op grond van de Leegstandwet

Een andere mogelijkheid is om een huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet af te sluiten. Er moet dan een vergunning bij de gemeente worden aangevraagd. Wordt die verleend, dan mag een pand worden verhuurd zonder dat er huurbescherming van toepassing is. Deze optie is interessant, zij het dat er een aantal spelregels geldt. Kort gezegd moet het gaan om een leegstaande woning of gebouw, bestemd voor afbraak of vernieuwbouw. Is er sprake van vernieuwbouw, dan moet deze aantoonbaar van ingrijpende aard zijn. De sloop of vernieuwbouw moet op korte termijn plaatsvinden. Is aan deze voorwaarden voldaan, dan kan een vergunning worden verleend voor maximaal twee jaar. Deze termijn kan ten hoogste drie maal met één jaar worden verlengd.

Het voordeel van deze variant is dat, mits de formaliteiten goed in acht worden genomen, de bepalingen inzake huurbescherming niet van toepassing zijn. Nadelig is echter dat vormfouten de nodige risico’s met zich mee kunnen brengen en dat verhuur op grond van de Leegstandwet slechts een oplossing biedt voor maximaal vijf jaar.

Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur

Een derde mogelijkheid is om een huurovereenkomst te sluiten die ‘naar zijn aard van korte duur’ is. Hoe lang ‘korte duur’ precies duurt, is moeilijk te zeggen, dat hangt van de situatie af. Bij deze vorm van huur is van groot belang dat de intentie van de partijen duidelijk is en daarom moet deze ook goed op papier worden vastgelegd. Voordeel van deze vorm van verhuur is dat de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn, zodat de huurovereenkomst relatief eenvoudig kan worden beëindigd. Het grote nadeel is dat je nooit zeker weet of er sprake is van een huurovereenkomst die ‘naar zijn aard van korte duur’ is. De rechtspraak is sterk wisselend en daarom is het moeilijk te voorspellen of het huurbeschermingsregime toepasselijk zal zijn.

Huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter

Is er sprake van zogeheten 290-bedrijfsruimte, dan is er nog de mogelijkheid om een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter te sluiten. Dit kan alleen bij bedrijfsruimte en dus niet bij woonruimte. Het voordeel van een huurovereenkomst voor een periode van minder dan twee jaar is dat er geen sprake is van huurbescherming. Dat maakt deze optie veilig, efficiënt en financieel aantrekkelijk. Vooral omdat, anders dan het geval is bij bruikleen, gewoon een vergoeding kan worden overeengekomen. Nadelen kent deze variant eigenlijk niet, behalve dan de maximale termijn van twee jaar, die overigens met goedkeuring van de rechter nog enigszins kan worden opgerekt.

Nadeel is de strenge sanctie op overschrijding van de periode van twee jaar. Blijft de huurder zitten, dan wordt ervan uitgegaan dat er sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar. In dat geval is het volledige huurbeschermingsregime toepasselijk. En de rechter is streng: wordt de tweejaarstermijn met één dag overschreden, dan ben je als verhuurder gewoon te laat.

Huurovereenkomst met door de kantonrechter goedgekeurde bedingen

Ten slotte bestaat voor de eigenaar van een 290-bedrijfsruimte de mogelijkheid om bepalingen in een huurovereenkomst die ten nadele van de huurder afwijken van de huurbeschermingsbepalingen, door de kantonrechter te laten goedkeuren. De kantonrechter kan de aan hem voorgelegde bedingen alleen maar goedkeuren als de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast, of als blijkt dat de huurder eigenlijk geen bescherming nodig heeft. Het voordeel van deze constructie is dat partijen de zekerheid hebben dat de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Nadeel is dat partijen langs de kantonrechter moeten: je weet nooit zeker of de rechter de afwijkende bepaling zal goedkeuren.

Voor meer informatie over huur en huurbescherming kunt u contact opnemen met mr. Amos Kroll, contactpersoon voor huurzaken van de praktijkgroep Vastgoed.

Deze bijdrage is geschreven door mr. Maarten Duifhuizen.